Công cụ tính đảo nợ vay ngân hàng
Đảo nợ (tái cấp vốn — refinance) là việc chuyển khoản vay đang có sang một mức lãi suất thấp hơn, thường bằng cách tất toán khoản cũ và vay lại ở ngân hàng khác. Nghe thì hấp dẫn, nhưng câu hỏi thật sự không phải "lãi suất mới có thấp hơn không" mà là: khoản tiết kiệm hằng tháng có đủ bù phần phí phải trả trước hay không, và sau bao lâu thì hòa vốn? Phí đảo nợ ở Việt Nam thường gồm phí tất toán trước hạn của khoản cũ, phí công chứng, định giá lại tài sản và phí giải ngân khoản mới — cộng lại không hề nhỏ.
Cách tính rất rõ ràng. Mỗi khoản vay trả góp đều có một mức trả hằng tháng cố định theo công thức P = B·r / (1 − (1+r)⁻ⁿ). Với dư nợ 2.000.000.000 đồng còn 15 năm, hạ lãi từ 12% xuống 9,5%/năm kéo khoản trả hằng tháng từ 24.003.361 đồng xuống 20.884.494 đồng — giảm 3.118.868 đồng mỗi tháng. Đem phí đảo nợ 20.000.000 đồng chia cho mức tiết kiệm đó, bạn hòa vốn sau khoảng 7 tháng. Từ tháng thứ 8 trở đi, phần giảm là tiền thật bạn giữ lại.
Công cụ phía trên cho bạn nhập dư nợ, lãi suất cũ và mới, số tháng còn lại và tổng phí, rồi tính ngay khoản trả mới, mức tiết kiệm hằng tháng, điểm hòa vốn và tổng lãi tiết kiệm được trên cả vòng đời khoản vay. Một lưu ý: mọi mức lãi suất và phí trong ví dụ trên trang này chỉ là giả định minh hoạ — biểu phí và lãi suất ưu đãi của từng ngân hàng thay đổi liên tục, và lãi suất "ưu đãi 9,5%" thường chỉ áp dụng 6–24 tháng đầu rồi thả nổi. Hãy lấy con số thực từ hợp đồng trước khi quyết định.
Công thức tính đảo nợ và điểm hòa vốn
1. Khoản trả hằng tháng của mỗi khoản vay
Khoản vay trả góp đều (annuity) có mức trả hằng tháng cố định:
P = B · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)
| Ký hiệu | Ý nghĩa |
|---|---|
| P | Khoản trả gốc + lãi mỗi tháng |
| B | Dư nợ gốc còn lại (2.000.000.000 đồng) |
| r | Lãi suất tháng = lãi suất năm / 12 (12% → 1,00%/tháng) |
| n | Số tháng còn lại (180) |
Áp công thức cho cả hai khoản: khoản cũ 12% cho ra 24.003.361 đồng/tháng, khoản mới 9,5% cho ra 20.884.494 đồng/tháng. Tiết kiệm hằng tháng = 24.003.361 − 20.884.494 = 3.118.868 đồng.
2. Điểm hòa vốn (break-even)
Số tháng hòa vốn = Phí đảo nợ / Tiết kiệm hằng tháng
Đây là số tháng cần để khoản giảm bù lại phần phí bỏ ra trước. Trong ví dụ: 20.000.000 ÷ 3.118.868 ≈ 7 tháng (làm tròn lên). Nếu bạn có ý định bán nhà hoặc tất toán sớm trước mốc này, đảo nợ sẽ lỗ vì chưa kịp gỡ phí.
3. Tổng lãi tiết kiệm cả đời vay
Tổng lãi mỗi khoản = (khoản trả hằng tháng × số tháng) − dư nợ gốc. Khoản cũ trả tổng lãi 2.320.605.024 đồng, khoản mới 1.759.208.858 đồng.
Tiết kiệm cả đời = (Lãi khoản cũ − Lãi khoản mới) − Phí = 541.396.165 đồng.
Lưu ý quan trọng về kỳ hạn
Phép so sánh này chỉ "sòng phẳng" khi kỳ hạn mới bằng kỳ hạn còn lại của khoản cũ (ở đây cùng 180 tháng). Nếu khi đảo nợ bạn kéo dài kỳ hạn (ví dụ vay lại 20 năm cho khoản còn 15 năm), khoản trả hằng tháng sẽ giảm sâu hơn nhưng tổng lãi cả đời có thể tăng dù lãi suất thấp hơn — vì bạn trả lãi thêm nhiều năm. Luôn so cùng kỳ hạn để biết bạn thật sự tiết kiệm hay chỉ đang dời nợ ra xa.
Giới hạn của mô hình
Công cụ giả định lãi suất cố định suốt kỳ cho cả hai khoản — trong khi đa số khoản vay mua nhà ở Việt Nam có lãi ưu đãi cố định vài năm đầu rồi thả nổi theo "lãi suất cơ sở + biên độ". Mô hình cũng gộp mọi phí vào một số duy nhất và bỏ qua bảo hiểm khoản vay. Hãy xem kết quả là một kịch bản so sánh trên giả định lãi suất giữ nguyên, không phải cam kết.
Ví dụ: đảo nợ 2.000.000.000 đồng từ 12% sang 9,5%/năm
Giả định minh hoạ: dư nợ gốc còn lại 2.000.000.000 đồng, còn 180 tháng (15 năm), lãi suất giữ nguyên suốt kỳ, kỳ hạn khoản mới cũng 180 tháng, tổng phí đảo nợ 20.000.000 đồng.
| Chỉ tiêu | Giữ khoản cũ (12%) | Đảo sang khoản mới (9,5%) |
|---|---|---|
| Khoản trả hằng tháng | 24.003.361 | 20.884.494 |
| Tổng lãi phải trả | 2.320.605.024 | 1.759.208.858 |
| Phí trả trước | 0 | 20.000.000 |
Đọc bảng theo ba ý.
- Giảm ngay dòng tiền hằng tháng. Khoản trả tụt từ 24.003.361 xuống 20.884.494 đồng — nhẹ đi 3.118.868 đồng mỗi tháng, tức khoảng 37.426.411 đồng trong năm đầu.
- Hòa vốn sau 7 tháng. Bỏ ra 20.000.000 đồng phí, chia cho mức tiết kiệm 3.118.868 đồng/tháng, bạn gỡ hết phí sau khoảng 7 tháng. Còn vay tiếp lâu hơn mốc này thì đảo nợ có lời.
- Tiết kiệm 541.396.165 đồng trên cả đời vay. Tổng lãi giảm từ 2.320.605.024 xuống 1.759.208.858 đồng; trừ đi 20.000.000 đồng phí, bạn còn giữ lại 541.396.165 đồng — với điều kiện giữ nguyên kỳ hạn và lãi suất như giả định.
Hãy nhập đúng dư nợ và biểu phí ngân hàng báo cho bạn, đồng thời kiểm tra xem mức 9,5% là cố định cả kỳ hay chỉ ưu đãi vài năm đầu. FiMo còn có công cụ Tính khoản vay mua nhà và So sánh khoản vay nếu bạn muốn dựng nhiều kịch bản cạnh nhau.
Câu hỏi thường gặp
Đảo nợ vay ngân hàng là gì? Có nên đảo nợ không?
Đảo nợ (tái cấp vốn) là chuyển khoản vay hiện tại sang mức lãi suất thấp hơn, thường bằng cách tất toán khoản cũ và vay lại ở ngân hàng khác. Nên đảo nợ khi khoản tiết kiệm hằng tháng đủ bù phí trước hạn trong thời gian bạn còn giữ khoản vay. Ví dụ minh hoạ: dư nợ 2.000.000.000 đồng, hạ từ 12% xuống 9,5%/năm, giảm 3.118.868 đồng/tháng, hòa vốn sau 7 tháng. Nếu định bán nhà trước mốc đó thì không nên.
Điểm hòa vốn khi đảo nợ tính thế nào?
Điểm hòa vốn = tổng phí đảo nợ chia cho khoản tiết kiệm hằng tháng (làm tròn lên). Đây là số tháng để phần giảm bù lại phí bạn bỏ ra trước. Ví dụ: phí 20.000.000 đồng, tiết kiệm 3.118.868 đồng/tháng → hòa vốn sau 7 tháng. Còn vay tiếp lâu hơn 7 tháng thì đảo nợ có lời; tất toán hoặc bán tài sản sớm hơn thì bạn lỗ phần phí chưa gỡ được.
Đảo nợ tốn những loại phí gì ở Việt Nam?
Thường có bốn nhóm: phí tất toán trước hạn khoản cũ (hay tính theo % dư nợ còn lại), phí công chứng và đăng ký lại thế chấp, phí định giá lại tài sản ở ngân hàng mới, và phí giải ngân/thẩm định khoản mới. Cộng lại có thể vài chục triệu. Công cụ này gộp tất cả vào một ô "tổng phí" (ví dụ 20.000.000 đồng) để tính điểm hòa vốn. Hãy hỏi rõ từng khoản phí trước khi ký.
Lãi suất giảm rồi nhưng vì sao tổng lãi đôi khi vẫn tăng?
Vì khi đảo nợ bạn thường được mời kéo dài kỳ hạn. Khoản trả hằng tháng nhẹ đi, nhưng nếu vay lại 20 năm cho khoản còn 15 năm thì bạn trả lãi thêm nhiều năm, tổng lãi cả đời có thể cao hơn dù lãi suất thấp hơn. Muốn so sòng phẳng, hãy nhập kỳ hạn mới bằng số tháng còn lại của khoản cũ (trong ví dụ là 180 tháng). Khi đó tổng lãi giảm thật từ 2.320.605.024 xuống 1.759.208.858 đồng.
Lãi suất "ưu đãi 9,5%" có giữ nguyên cả kỳ vay không?
Hầu như không. Phần lớn khoản vay mua nhà ở Việt Nam áp lãi cố định 6–24 tháng đầu rồi thả nổi theo "lãi suất cơ sở/tiết kiệm 13 tháng + biên độ" (thường +3% đến +4%). Nghĩa là mức 9,5% trong ví dụ chỉ là lãi năm đầu; sau đó có thể nhảy lên đáng kể. Khi tính đảo nợ, đừng chỉ nhìn lãi ưu đãi — hỏi rõ biên độ thả nổi và thử nhập cả mức lãi sau ưu đãi để xem kịch bản xấu.
Mỗi tháng và cả đời vay tôi tiết kiệm được bao nhiêu?
Tùy dư nợ, chênh lệch lãi suất và phí. Trong ví dụ minh hoạ (dư nợ 2.000.000.000 đồng, 12% → 9,5%, phí 20.000.000 đồng, cùng 180 tháng): bạn tiết kiệm 3.118.868 đồng/tháng (khoảng 37.426.411 đồng năm đầu) và 541.396.165 đồng trên cả đời vay sau khi trừ phí. Nhập số thực của bạn vào công cụ phía trên để ra con số chính xác cho trường hợp mình.