Công cụ tính khả năng vay mua nhà
Trước khi đi xem nhà, câu hỏi thực tế nhất là: với mức thu nhập hiện tại, mình vay được bao nhiêu? Ngân hàng không cho vay theo cảm tính — họ nhìn vào dòng tiền trả nợ hằng tháng bạn gánh nổi, rồi từ đó suy ngược ra số tiền vay tối đa. Công cụ này tái hiện đúng logic ấy: lấy thu nhập của bạn nhân với trần tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) mà ngân hàng chấp nhận, trừ đi các khoản nợ đang trả, ra số tiền trả nợ tối đa mỗi tháng; rồi quy đổi khoản trả đó thành số tiền vay tối đa theo lãi suất và kỳ hạn.
Với một hồ sơ minh hoạ: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, đang trả nợ khác 5.000.000 đồng/tháng, ngân hàng áp trần DTI 50%. Khi đó khoản trả nợ tối đa cho khoản vay mới là 40.000.000 × 50% − 5.000.000 = 15.000.000 đồng/tháng. Với lãi suất giả định 11%/năm và kỳ hạn 20 năm, 15.000.000 đồng/tháng "cõng" được một khoản vay khoảng 1.453.223.085 đồng. Nếu bạn dự kiến trả trước 30%, khoản vay đó tương ứng với một căn nhà giá khoảng 2.076.032.979 đồng (trả trước 622.809.894 đồng).
Một lưu ý phải nhớ: trần DTI 50%, lãi suất 11%/năm và tỷ lệ trả trước 30% ở đây chỉ là giả định minh hoạ, có thể chỉnh được. Mỗi ngân hàng đặt trần DTI riêng (thường 50–70% tuỳ thu nhập và hồ sơ), lãi suất thả nổi thay đổi theo từng kỳ, và mức trả trước tối thiểu khác nhau theo gói vay. Hãy hỏi mức thực tế của ngân hàng bạn định vay rồi nhập lại để ra con số sát với mình.
Cách công cụ tính khả năng vay
Bước 1 — Khoản trả nợ tối đa mỗi tháng
Ngân hàng giới hạn tổng nghĩa vụ trả nợ theo tỷ lệ DTI (Debt-to-Income) — phần trăm thu nhập được phép dùng để trả nợ.
Trả nợ tối đa = Thu nhập × DTI% − Nợ đang trả
| Ký hiệu | Ý nghĩa |
|---|---|
| Thu nhập | Thu nhập ổn định hằng tháng (40.000.000 đồng) |
| DTI% | Trần tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (50%, giả định) |
| Nợ đang trả | Các khoản trả nợ hiện có mỗi tháng (5.000.000 đồng) |
Với hồ sơ mẫu: 40.000.000 × 50% − 5.000.000 = 15.000.000 đồng/tháng dành cho khoản vay mới.
Bước 2 — Quy khoản trả nợ thành số tiền vay tối đa
Khoản trả nợ cố định hằng tháng là một niên kim; số tiền vay tối đa là giá trị hiện tại của dòng trả nợ đó:
Vay tối đa = Trả nợ × (1 − (1 + r)^(−n)) / r
trong đó r = lãi suất năm / 12 / 100 là lãi suất tháng, n = số năm × 12 là tổng số kỳ. Với 15.000.000 đồng/tháng, lãi 11%/năm, 20 năm (n = 240), số tiền vay tối đa là khoảng 1.453.223.085 đồng.
Bước 3 — Suy ra giá nhà theo mức trả trước
Nếu khoản vay tài trợ (100 − 30%) = 70% giá trị căn nhà:
Giá nhà = Vay tối đa / (1 − 30%/100) = 1.453.223.085 / 0,7 ≈ 2.076.032.979 đồng, trong đó bạn tự bỏ ra 622.809.894 đồng tiền trả trước.
Hai đòn bẩy lớn nhất
- Kỳ hạn: kéo dài kỳ hạn làm tăng số vay được trên cùng một khoản trả. Cùng 15.000.000 đồng/tháng, vay 20 năm được 1.453.223.085 đồng, nhưng rút xuống 15 năm chỉ còn 1.319.729.056 đồng — ít hơn 133.494.029 đồng.
- Nợ hiện có: mỗi đồng nợ đang trả trừ thẳng vào khoản trả nợ cho phép. Nếu trần DTI siết còn 40%, khoản trả nợ chỉ còn 11.000.000 đồng/tháng và số vay được tụt xuống 1.065.696.929 đồng.
Giới hạn của mô hình
Công cụ giả định lãi suất không đổi suốt kỳ hạn (thực tế lãi thả nổi sau ưu đãi thường tăng), bỏ qua phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay và biến động thu nhập. Đây là ước lượng trần lý thuyết để bạn khoanh vùng ngân sách, không phải cam kết phê duyệt của ngân hàng.
Ví dụ: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, trần DTI 50%, lãi 11%/năm
Giả định minh hoạ: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, đang trả nợ 5.000.000 đồng/tháng, trần DTI 50%, lãi suất 11%/năm giữ nguyên, trả trước 30%. Bảng dưới cho thấy số vay được thay đổi thế nào theo kỳ hạn (cùng một khoản trả nợ 15.000.000 đồng/tháng).
| Kỳ hạn | Trả nợ tối đa/tháng | Vay được tối đa | Giá nhà (trả trước 30%) |
|---|---|---|---|
| 10 năm | 15.000.000 | 1.088.929.130 | 1.555.613.043 |
| 15 năm | 15.000.000 | 1.319.729.056 | 1.885.327.223 |
| 20 năm | 15.000.000 | 1.453.223.085 | 2.076.032.979 |
| 25 năm | 15.000.000 | 1.530.435.656 | 2.186.336.652 |
Đọc bảng theo ba ý.
- Trả nợ tối đa không đổi theo kỳ hạn — nó chỉ phụ thuộc thu nhập, DTI và nợ hiện có: luôn là 15.000.000 đồng/tháng. Cái thay đổi là số vốn mà khoản trả đó nuôi nổi.
- Kéo dài kỳ hạn mở rộng khả năng vay nhưng giảm dần. Từ 10 lên 20 năm, số vay được nhảy đáng kể; nhưng từ 20 lên 25 năm chỉ tăng thêm chút ít, đổi lại bạn trả lãi nhiều năm hơn.
- Đừng vay kịch trần. Con số 1.453.223.085 đồng là mức tối đa lý thuyết. Vay sát trần đồng nghĩa mỗi tháng dồn 15.000.000 đồng vào trả nợ — không còn đệm cho lãi suất tăng hay thu nhập hụt. Phần lớn người mua khôn ngoan vay thấp hơn trần một bậc.
Muốn xem khoản trả nợ tháng cụ thể hay lịch trả gốc–lãi, dùng thêm công cụ Tính khoản vay mua nhà và Khả năng mua nhà của FiMo.
Câu hỏi thường gặp
Với thu nhập của tôi thì vay mua nhà được bao nhiêu?
Ngân hàng tính ngược từ khoản trả nợ tối đa mỗi tháng mà thu nhập của bạn gánh nổi. Lấy thu nhập nhân trần DTI rồi trừ nợ đang trả ra số tiền trả nợ cho phép; số đó quyết định khoản vay. Ví dụ minh hoạ: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, nợ 5.000.000 đồng, trần DTI 50% → trả tối đa 15.000.000 đồng/tháng; với lãi 11%/năm, kỳ hạn 20 năm, bạn vay được khoảng 1.453.223.085 đồng.
DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập) là gì và ngân hàng cho tối đa bao nhiêu?
DTI (Debt-to-Income) là phần trăm thu nhập hằng tháng được dùng để trả nợ. Ngân hàng đặt một trần — trong ví dụ là 50% — nghĩa là tổng các khoản trả nợ (gồm khoản vay mới) không vượt quá 50% thu nhập. Thực tế ở Việt Nam trần DTI thường rơi vào khoảng 50–70% tuỳ ngân hàng, mức thu nhập và độ ổn định hồ sơ. 50% ở đây chỉ là giả định để minh hoạ; hãy hỏi mức cụ thể của ngân hàng bạn định vay.
Công thức tính số tiền vay tối đa là gì?
Hai bước. (1) Trả nợ tối đa = Thu nhập × DTI% − Nợ đang trả. (2) Khoản trả nợ cố định là niên kim, nên Vay tối đa = Trả nợ × (1 − (1 + r)^(−n)) / r, với r = lãi suất năm / 12 / 100 và n = số năm × 12. Ví dụ: 15.000.000 đồng/tháng, lãi 11%/năm, 20 năm (n = 240) → vay được khoảng 1.453.223.085 đồng. Đây đúng cách công cụ phía trên tính, nên bạn kiểm chứng lại được.
Nợ đang trả ảnh hưởng thế nào tới khả năng vay?
Mỗi đồng nợ đang trả mỗi tháng bị trừ thẳng vào khoản trả nợ cho phép, nên kéo khả năng vay xuống rất nhanh. Trong ví dụ, 5.000.000 đồng nợ làm khoản trả tối đa còn 15.000.000 đồng/tháng (thay vì 20.000.000 đồng nếu sạch nợ). Vì vậy tất toán bớt nợ thẻ tín dụng hay vay tiêu dùng trước khi nộp hồ sơ là cách nhanh nhất để tăng số tiền vay được.
Vay được bấy nhiêu thì mua được nhà giá bao nhiêu?
Tuỳ mức trả trước. Nếu khoản vay tài trợ 70% giá nhà (trả trước 30%), thì Giá nhà = Vay tối đa / 0,7. Ví dụ vay 1.453.223.085 đồng tương ứng căn nhà khoảng 2.076.032.979 đồng, trong đó bạn tự bỏ ra 622.809.894 đồng tiền trả trước. Trả trước càng nhiều thì với cùng khoản vay, căn nhà mua được càng đắt hơn — nhưng bạn cần nhiều tiền mặt sẵn hơn.
Kéo dài kỳ hạn vay có giúp vay được nhiều hơn không?
Có, nhưng lợi ích giảm dần và bạn trả lãi nhiều năm hơn. Cùng khoản trả 15.000.000 đồng/tháng, lãi 11%/năm: vay 15 năm được 1.319.729.056 đồng, kéo lên 20 năm được 1.453.223.085 đồng (thêm 133.494.029 đồng). Kỳ hạn dài giúp khoản trả "cõng" được nhiều vốn hơn, nhưng tổng lãi trả cả đời khoản vay tăng lên. Nên cân giữa số vay cần và tổng chi phí lãi.