Công cụ tính khả năng mua nhà
Câu hỏi "lương như mình thì mua được nhà giá bao nhiêu?" thực ra là câu hỏi về khoản trả góp hàng tháng mà thu nhập gánh nổi, chứ không phải về giá nhà trực tiếp. Ngân hàng cấp tín dụng dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của bạn không được vượt quá một tỷ lệ nhất định của thu nhập — phổ biến ở mức 40–50%. Công cụ phía trên đi ngược từ giới hạn đó: lấy phần trả góp tối đa bạn được phép, suy ra khoản vay lớn nhất, rồi cộng vốn tự có để ra trần giá nhà.
Lấy ví dụ minh hoạ: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, đang trả nợ khác 3.000.000 đồng/tháng (vay tiêu dùng, trả góp xe...), vốn tự có 500.000.000 đồng. Nếu ngân hàng cho phép DTI 40%, khoản trả góp tối đa cho vay mua nhà là 13.000.000 đồng/tháng. Với giả định lãi suất 10%/năm và kỳ hạn 20 năm, số tiền đó gánh được khoản vay khoảng 1.347.120.043 đồng; cộng 500.000.000 đồng vốn tự có, bạn nhắm được căn nhà giá tối đa 1.847.120.043 đồng.
Hai điểm cần nhớ. Thứ nhất, nợ hiện tại ăn mòn khả năng mua nhà rất nhanh: khoản 3.000.000 đồng/tháng đang trả làm trần giá nhà giảm tới 310.873.856 đồng so với khi bạn không nợ gì. Thứ hai, lãi suất trong mọi ví dụ ở đây chỉ là giả định minh hoạ — lãi suất vay mua nhà thực tế thay đổi theo từng ngân hàng, gói ưu đãi và thời điểm, đặc biệt sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất thường thả nổi. Hãy nhập lãi suất ngân hàng đang báo cho bạn để có con số sát thực tế.
Công thức và cách công cụ tính
Bước 1 — Khoản trả góp tối đa
Trả góp tối đa = Thu nhập × DTI% − Nợ đang trả hàng tháng
| Ký hiệu | Ý nghĩa |
|---|---|
| Thu nhập | Thu nhập ổn định hàng tháng (đã trừ thuế, bảo hiểm) |
| DTI% | Tỷ lệ nợ/thu nhập tối đa ngân hàng chấp nhận (ví dụ 40%) |
| Nợ đang trả | Tổng các khoản trả góp khác mỗi tháng (xe, thẻ, vay tiêu dùng) |
Với ví dụ: 40.000.000 × 40% − 3.000.000 = 13.000.000 đồng/tháng là số tối đa dành cho khoản vay mua nhà.
Bước 2 — Quy ra khoản vay tối đa
Khoản trả góp đều hàng tháng tương ứng với một khoản vay theo công thức giá trị hiện tại của niên kim:
Khoản vay = Trả góp × (1 − (1 + r)^−n) / r
trong đó r = lãi suất năm / 12 / 100 là lãi suất tháng, n = số năm × 12 là tổng số kỳ trả. Đây chính là công thức trả góp gốc + lãi đều (annuity) mà phần lớn ngân hàng dùng. Với giả định 10%/năm, 20 năm: 13.000.000 đồng/tháng gánh được khoảng 1.347.120.043 đồng tiền vay.
Bước 3 — Cộng vốn tự có ra trần giá nhà
Trần giá nhà = Khoản vay tối đa + Vốn tự có
= 1.347.120.043 + 500.000.000 = 1.847.120.043 đồng. Trong cơ cấu này, vốn tự có 500.000.000 đồng chiếm khoảng 27,1% giá nhà — phần còn lại là vay. Nhiều ngân hàng yêu cầu vốn tự có tối thiểu 20–30% giá trị tài sản, nên hãy đối chiếu tỷ lệ này với quy định của gói vay.
Giới hạn của mô hình
Công cụ giả định lãi suất không đổi suốt kỳ hạn và không tính các chi phí mua nhà ngoài giá (phí công chứng, trước bạ, môi giới, sửa chữa), cũng không tính việc lãi suất thả nổi sau ưu đãi. Kết quả là trần kỹ thuật theo DTI, không phải khuyến nghị nên vay tối đa — vay sát trần khiến ngân sách không còn đệm cho rủi ro.
Ví dụ: cùng một người, ba mức DTI khác nhau
Giả định minh hoạ giữ nguyên: thu nhập 40.000.000 đồng/tháng, nợ đang trả 3.000.000 đồng/tháng, vốn tự có 500.000.000 đồng, lãi suất 10%/năm, kỳ hạn 20 năm. Chỉ thay đổi mức DTI mà ngân hàng cho phép:
| Mức DTI | Trả góp tối đa/tháng | Khoản vay tối đa | Trần giá nhà |
|---|---|---|---|
| 30% (thận trọng) | 9.000.000 | 932.621.568 | 1.432.621.568 |
| 40% (phổ biến) | 13.000.000 | 1.347.120.043 | 1.847.120.043 |
| 50% (kịch trần) | 17.000.000 | 1.761.618.518 | 2.261.618.518 |
Khoảng cách giữa DTI 30% và 50% là rất lớn: trần giá nhà nhảy từ 1.432.621.568 lên 2.261.618.518 đồng — chênh 828.996.950 đồng chỉ vì bạn chấp nhận dành nhiều thu nhập hơn cho khoản vay. Nhưng DTI 50% nghĩa là một nửa thu nhập đi trả nợ, ngân sách gần như không còn đệm cho ốm đau, mất việc hay lãi suất tăng. Mức 30–40% thường an toàn hơn cho dài hạn.
Hai đòn bẩy khác đáng cân nhắc. Kéo dài kỳ hạn: vẫn DTI 40% nhưng vay 25 năm thay vì 20 năm, trần giá nhà tăng thêm khoảng 83.493.948 đồng (đổi lại tổng lãi trả cả đời khoản vay cao hơn). Trả hết nợ cũ trước khi vay: xoá khoản 3.000.000 đồng/tháng giúp trần giá nhà tăng 310.873.856 đồng ngay ở DTI 40%. Nếu muốn đi sâu hơn vào giới hạn vay của riêng mình, hãy dùng thêm công cụ Khả năng vay và DTI/LTI của FiMo.
Câu hỏi thường gặp
Lương 40 triệu mua được nhà giá bao nhiêu?
Phụ thuộc nợ hiện tại, vốn tự có, lãi suất và kỳ hạn. Với giả định minh hoạ: nợ đang trả 3.000.000 đồng/tháng, vốn tự có 500.000.000 đồng, lãi suất 10%/năm, 20 năm và DTI 40%, bạn nhắm được căn nhà tối đa khoảng 1.847.120.043 đồng (vay 1.347.120.043 đồng, trả góp 13.000.000 đồng/tháng). Hãy nhập số liệu của bạn để có con số sát thực tế.
DTI là gì và ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm thu nhập?
DTI (debt-to-income) là tỷ lệ tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng trên thu nhập. Phần lớn ngân hàng giới hạn DTI ở khoảng 40–50% với khoản vay mua nhà, có nơi thận trọng hơn (30%). Mức cho phép càng cao thì khoản vay càng lớn: ở ví dụ của trang này, nâng DTI từ 30% lên 50% đẩy trần giá nhà từ 1.432.621.568 lên 2.261.618.518 đồng. Nhưng DTI cao đồng nghĩa ngân sách hết đệm an toàn.
Công thức tính khả năng mua nhà là gì?
Ba bước: (1) Trả góp tối đa = Thu nhập × DTI% − Nợ đang trả; (2) Khoản vay = Trả góp × (1 − (1 + r)^−n) / r, với r là lãi suất tháng và n là tổng số kỳ; (3) Trần giá nhà = Khoản vay + Vốn tự có. Ví dụ kiểm chứng: 40.000.000 × 40% − 3.000.000 = 13.000.000 đồng/tháng, gánh khoản vay 1.347.120.043 đồng ở 10%/năm trong 20 năm, cộng 500.000.000 đồng vốn tự có ra 1.847.120.043 đồng.
Nợ đang trả ảnh hưởng thế nào đến khả năng mua nhà?
Nợ hiện tại trừ thẳng vào phần trả góp được phép. Trong ví dụ, khoản 3.000.000 đồng/tháng (vay xe, thẻ tín dụng...) làm trần giá nhà giảm tới 310.873.856 đồng so với khi bạn không nợ gì, dù DTI vẫn là 40%. Vì vậy trả hết các khoản nợ nhỏ trước khi xin vay mua nhà thường giúp tăng đáng kể trần giá nhà bạn đủ điều kiện.
Vay kỳ hạn dài hơn có mua được nhà đắt hơn không?
Có, vì trả góp hàng tháng giãn ra. Vẫn DTI 40% nhưng vay 25 năm thay vì 20 năm, trần giá nhà tăng thêm khoảng 83.493.948 đồng. Cái giá là tổng lãi trả cả đời khoản vay cao hơn vì bạn nợ lâu hơn. Kéo dài kỳ hạn là cách tăng khả năng mua mà không cần tăng thu nhập, nhưng nên cân nhắc tổng chi phí lãi.
Cần vốn tự có tối thiểu bao nhiêu để mua nhà?
Nhiều ngân hàng yêu cầu vốn tự có 20–30% giá trị tài sản; phần còn lại mới được vay. Ở ví dụ với vốn 500.000.000 đồng và trần giá nhà 1.847.120.043 đồng, vốn tự có chiếm khoảng 27,1% — sát ngưỡng phổ biến. Vốn tự có càng lớn thì khoản vay càng nhỏ, trả góp nhẹ hơn và dễ được duyệt hơn. Đây chỉ là trần kỹ thuật, hãy chừa thêm tiền cho phí công chứng, trước bạ và sửa chữa.
Lãi suất trong công cụ này có phải lãi suất thật không?
Không. Mức 10%/năm dùng xuyên suốt trang chỉ là giả định minh hoạ để ví dụ dễ kiểm chứng. Lãi suất vay mua nhà thực tế khác nhau theo ngân hàng, gói ưu đãi và thời điểm, và thường thả nổi cao hơn sau thời gian ưu đãi. Hãy nhập đúng lãi suất ngân hàng báo cho bạn (và thử cả mức sau ưu đãi) để có kết quả thực tế.